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《南昌市人民政府印發關于進一步加快城市舊城(棚戶區)改造工作意見的通知》洪府發〔2013〕43號

來源:南昌市重點工程管理辦公室 發布時間:2014-11-18 14:18:51

南昌市人民政府文件

洪府發〔2013〕43號

南昌市人民政府印發關于進一步加快城市舊城(棚戶區)改造工作意見的通知

 各縣(區)人民政府、開發區(新區)管委會,市直各有關部門:

《關于進一步加快城市舊城(棚戶區)改造工作的意見》已經市政府研究同意,現印發給你們,請認真遵照執行。

2013年9月18日

關于進一步加快城市舊城(棚戶區)改造工作的意見

    根據國務院《關于加快棚戶區改造工作的意見》(國發[2013]25號)、國家七部委《關于加快推進棚戶區(危舊房改造)的通知》(建保[2012]190號)等文件精神,結合近年來我市城市舊城(含棚戶區)改造實施情況,為進一步加大城市舊城改造力度,讓更多困難群眾的住房條件早日得到改善,推動以人為核心的新型城鎮化建設,全面推進大投入、大建設、大發展,打造南昌核心增長極,特制定如下意見:

一、總體要求和基本原則

(一)總體要求。以鄧小平理論、“三個代表”重要思想、科學發展觀為指導,適應城鎮化發展的需要,以改善群眾住房條件作為出發點和落腳點,按照“繁榮發展新城、改造提升老城”的要求,加快推進城市舊城改造,在重點推進集中連線成片城市棚戶區改造的基礎上,將城市棚戶區改造、城中村改造、低洼危舊房改造、舊住宅區改造統一納入城市舊城(棚戶區,下同)改造范圍。

2013年至2015年,完成中心城區舊城改造1000萬平方米,通過以新城發展帶動老城改造,以老城改造支撐新城發展,最后實現新老聯動、兩岸共輝,使居民住房條件明顯改善,基礎設施和公共服務設施建設水平不斷提高,城市面貌煥然一新,人居環境極大改善,城市發展贏得更大空間。

(二)基本原則。城市舊城改造遵循“政府主導、市場運作,科學規劃、分步實施,連線成片、注重實效,分區負責、綜合平衡,完善配套、同步建設”的原則。

1、政府主導、市場運作。城市舊城改造政策性、公益性強,要充分發揮政府組織引導和統籌協調作用,在政策和資金等方面給予積極支持;同時注重發揮市場機制作用,充分調動企業和棚戶區居民的積極性,吸引有實力的房地產企業和動員社會力量廣泛參與。

2、科學規劃、分步實施。要根據經濟社會發展水平和政府財政能力,結合城市規劃、土地利用規劃和保障性住房建設規劃,在調查摸底的基礎上,按照成片改造、完善配套、疏散人口的原則合理確定改造范圍,編制舊城改造整體規劃和更新改造單元的控制性詳規。科學制定城市舊城改造的總體計劃,明確改造的范圍、主體功能布局、改造步驟和時序,合理確定年度改造目標任務,統籌推進、分步實施。要加快城市舊住宅區綜合整治,加強環境綜合整治和房屋維修改造,完善使用功能和配套設施。

3、連線成片、注重實效。舊城改造要充分尊重群眾意愿,區分輕重緩急,對百姓呼聲強、經濟社會影響大、城市功能急需配套完善的區域重點優先安排,實行集中連線成片優先改造。對于非集中成片地塊,本著“量力而行、盡力而為”的原則,有計劃地逐步納入改造目標任務。在實施中堅持整治、保護與改造相結合,正確處理“拆、改、提、留”的關系,對規劃保留的建筑,主要進行房屋維修加固、完善配套設施、環境綜合整治和建筑節能改造。要重視維護城市傳統風貌特色,保護歷史文化街區、歷史建筑以及不可移動文物。要按照小戶型、齊功能、配套好、質量高、安全可靠的要求,精心設計,有效滿足基本居住功能。在改造中可建設一定數量的租賃型保障房,統籌用于符合條件的保障家庭。

4、完善配套、同步建設。堅持同步規劃、同步施工、同步交付使用,組織好新建安置(綜合性住房)小區的供水、供電、供氣、通訊、污水與垃圾處理等市政基礎設施和商業、教育、醫療衛生、無障礙設施等配套公共服務設施的建設,形成配套功能齊全、服務設施完善的綜合性住房小區,確保居民安居樂業。相關基礎設施和配套公共服務設施建設費用可納入地塊改造成本。對改造項目紅線外的道路、排水工程,列入當年市(區)主導投資的重大重點項目計劃,優先組織實施。

5、分區負責、綜合平衡。各城區政府、開發區(新區)管委會是轄區內城市舊城改造實施責任單位,負責本轄區舊城改造的調查摸底、計劃擬定、資金測算、方案報批、改造實施、征收補償、信訪維穩等工作。舊城改造資金實行“市級統籌、封閉運行、分區分戶、綜合平衡”的原則,采取“局部平衡與整體平衡相結合;靜態平衡與動態平衡相結合;近期平衡與遠期平衡相結合;內部平衡與外部平衡相結合”的方式。城市舊城改造范圍內的土地出讓凈收益進入市土地儲備中心專戶,統一用于城市舊城改造。

二、加大政策支持力度

(一)多渠道籌集資金。采取增加財政補助、加大銀行信貸支持、吸引民間資本參與、擴大債券融資、企業和群眾自籌等辦法籌集資金。

1、加大市、區財政配套資金投入。市、區財政應切實加大城市舊城改造的資金投入,可以從城市維護建設稅、城鎮公用事業附加、城市基礎設施配套費、土地出讓收入等渠道中,安排資金用于城市舊城改造支出。除上述資金渠道外,還可以從國有資本經營預算中適當安排部分資金用于國有企業棚戶區改造。市、縣(區)可對棚戶區改造項目給予貸款貼息。

2、加大信貸支持。各銀行業金融機構要按照風險可控、商業可持續原則,創新金融產品,改善金融服務,積極支持城市舊城改造,增加城市舊城改造信貸資金安排,向符合條件的舊城改造項目提供貸款。市、縣(區)要建立健全棚戶區改造貸款還款保障機制,積極吸引信貸資金支持。

3、鼓勵民間資本參與改造。鼓勵和引導民間資本根據城市舊城改造任務安排,通過直接投資、間接投資、參股、委托代建等多種方式參與城市舊城改造。積極落實民間資本參與城市舊城改造的各項支持政策,消除民間資本參與城市舊城改造的政策障礙,加強指導監督。鼓勵企業出資參與城市舊城改造,加大企業改造資金投入。

4、規范利用企業債券融資。符合規定的政府融資平臺公司、承擔城市舊城改造項目的企業可發行企業債券或中期票據,專項用于城市舊城改造項目。對發行企業債券用于城市舊城改造的,要加快辦理報批手續。

(二)創新資金運作方式。舊城改造主體采取“1+6+X的運作模式,其

1為由市土地儲備中心籌措資金負責政府主導的舊改;“6為由市屬國有平臺負責籌措資金參與舊改;“X為由企業社會力量籌措資金參與舊改。同時,允許市屬國有平臺與企業社會力量合作依法進行舊城改造建設。政府主導的中心城區城市舊城改造項目資金按照“市級統籌、土儲融資,分區分賬、封閉運行,以優補劣、綜合平衡”的原則進行運作。

1、凡列入市舊城改造計劃,實行封閉運行的項目資金由市土地儲備中心設立市級專戶,在市級專戶下按區設立分戶,實行“專戶管理、分區核算”。市土地儲備中心主要負責籌措政府主導的舊城改造項目改造資金。舊城改造地塊的土地收入(土地出讓凈收益和劃撥價款)全額進入市土地儲備中心,封閉運行,統一支付用于舊城改造,并力求各區自主平衡。

2、舊城改造項目由各區政府會同相關單位在認真摸底的基礎上,做好舊城改造項目的資金測算,制定詳細的資金需求和資金計劃,由市土地儲備中心審核后,制定資金籌措方案報市舊改指揮部研究審批。

3、為保障舊城改造資金的需求,各區政府要將舊城改造范圍內的土地收儲、基礎設施、安置房等項目按融資貸款“打包”要求,提供給市土地儲備中心進行資金籌措,同時為融資貸款提供抵押土地。

(三)確保建設用地供應。城市舊城改造項目集中安置房用地、城中村產業用地、舊廠房改作教育、科研等非商業開發經營性用地采用劃撥或協議出讓方式供地;平衡資金用地(配建安置房用地)等開發經營性用地采用公開出讓的方式供地。城市舊城改造項目優先納入市城鎮低效用地再開發試點范圍。舊城改造安置房(綜合住房小區)用地納入土地供應計劃優先安排,并簡化行政審批流程,提高審批效率。安置住房(綜合住房小區)中涉及的廉租住房和符合條件的公共租賃住房建設項目可以通過劃撥方式供地。

1、舊城改造范圍內的所有土地由市土地儲備中心統一收儲,征地拆遷委托各區政府具體組織實施,由市國土局按城市規劃和舊改實施方案統一供應。涉及舊城改造土地出讓方案中應考慮配建安置房(住宅和非住宅)的建設要求。具體舊城改造土地供應方式由市國土局會同市土地儲備中心、市財政局另行研究制定。

2、對集體經濟組織原有產業用地,根據城市規劃需要實施改造,可由原集體經濟組織提出申請,將集體建設用地改變為國有建設用地,并依法辦理土地手續,確定給原集體經濟組織使用。對城中村用地進行改造,應將集體建設用地轉為國有,安置地塊可采取劃撥方式供應,節余地塊經收儲后在土地一級市場公開出讓,所得收益用于安置房建設資金平衡。

(四)完善安置補償政策。城市舊城改造房屋征收工作堅持“一個中心”、把握“三個原則”,即堅持以“和諧有序”為一個中心,把握“不與民爭利”、“陽光征收”、“用做群眾工作的方法來做征收工作”的三個原則,具體征收補償安置程序和標準嚴格按照國家和省市相關文件執行。改造計劃的確定和房屋征收補償方案的制定,要充分尊重群眾意愿,廣泛征詢群眾意見。

1、安置補償原則

(1)國有土地上房屋征收安置實行貨幣補償與產權調換相結合,由被征收人自愿選擇。對老城區人口密度高的中心城區,要結合完善城市功能布局和產業業態功能定位,以“從嚴控制就地就近安置、適度鼓勵貨幣補償、優惠實施異地安置”的方式盡可能將老城區核心區域人口導入新城區,有序減少老城區中心區人口,提升新城區人氣。

對選擇產權調換實行就地就近安置的,按照“征一還一,就近靠檔”的原則進行安置;對選擇貨幣補償的,繼續按照現有貨幣補償政策給予補償;對選擇產權調換實行異地安置的(主要指紅谷灘新區、朝陽洲新區范圍)具體優惠辦法由市房管局另行制定。

對經濟困難、無力購買安置住房的棚戶區居民,符合住房保障條件的,優先提供保障性住房。

(2)集體土地上合法住宅征收補償按照洪府廳〔2012〕133號文有關規定執行,實行“限量實物安置、超標貨幣補償”政策,即在標準安置面積以內等面積部分實行實物安置,超出標準安置面積部分實行重置價貨幣補償。實物安置在征遷面積范圍內按每戶和人均比指標控制,并從嚴控制分戶標準要求。征收過渡費、搬家費等不得以分戶情況掛鉤,可以人均標準補償。

在進行城中村改造的同時,鼓勵實現城中村村民戶籍制度、自治管理體制、經濟組織形式、社會保障體系和土地性質的同步轉變。

2、安置房建設

(1)堅持房屋征收安置房建設優先的原則,對政府主導統建的安置房原則上以綜合住房小區模式建設,與廉租房、公共租賃住房、人才公寓等各種性質住房合并立項建設。在紅谷灘新區、西湖區、青云譜區、青山湖區優先安排統一的安置房建設用地,安置地塊選址應滿足交通便捷,公交、教育、醫療衛生、商業、文化體育等配套設施完善的區域。

舊城改造范圍內的基礎設施、安置房、景觀建設可采取BT、委托代建、開發配建等多種模式進行建設。

(2)土地受讓單位配建的安置房,應與開發出售房源同步設計、同步實施、同步交付。可先由市規劃部門批準改造地塊安置房修建性詳規,明確戶型要求,并在土地出讓合同中載明,安置房未開工建設并達到進度要求的,不得辦理商品房預售許可。

(3)安置房源由市房管局負責全部建立檔案并跟蹤管理,未經市政府批準,不得改變用途。

(4)舊城改造中涉及到城中村改造的農房安置房,根據被征收人的意愿,可通過補繳土地出讓金的方式,將其安置房轉為城鎮房,農房安置房上市交易時應繳交土地出讓金。

3、村集體產業用房建設

為集約節約利用土地,今后對已安排產業用地未達標的村莊原則上不再安排產業用地,按標準核定村集體產業用地指標,對產業用地不足的按人均標準將產業用地安置轉為產業用房安置。城中村改造涉及的村集體產業用房可在綜合住房小區中按總建筑面積20%左右(包括綜合住房小區自身配套設施在內)進行配建,可有償或以土地換面積方式提供產業用房,具體辦法由市國土局會同市規劃局等相關部門研究制定。

對原已劃撥的村集體產業用地,允許村集體經濟組織按城市規劃要求開發建設。土地應轉為國有土地后可劃撥或出讓供應。合作開發的,不得進行分割預(銷)售轉讓。

(五)落實稅費減免政策。對城市舊城改造安置房項目免征城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金,減半征收經營性收費。落實好舊城改造安置住房稅收優惠政策,電力、通訊、市政公用事業等企業要對棚戶區改造給予支持,適當減免入網、管網增容等經營性收費。具體辦法由市財政局會同市稅務等相關部門研究制定。

(六)提高行政審批效率。對城市舊城改造項目建設中涉及舊改立項、規劃審批、土地供應、招標投標等需市直相關部門審批、核準、備案等有關手續均進入審批“綠色通道”,由推進舊城改造指揮部辦公室協調各相關部門集中統一研究,限時審批,限時辦結。

三、提高規劃建設水平

(一)優化規劃布局。棚戶區改造安置住房實行原地和異地建設相結合。實行異地安置的,要充分考慮居民就業、就醫、就學、出行等需要,合理規劃選址,盡可能安排在交通便利、配套設施齊全地段。要貫徹節能、節地、環保的原則,嚴格控制套型面積,落實節約集約用地和節能減排各項措施。

(二)確保工程質量安全。要落實工程質量責任,嚴格執行基本建設程序和標準規范,特別是抗震設防等強制性標準。嚴格建筑材料驗核制度,防止假冒偽劣建筑材料流入建筑工地。健全項目信息公開制度。項目法人對住房質量負終身責任。勘察、設計、施工、監理等單位依法對建設工程質量負相應責任,積極推行單位負責人和項目負責人終身負責制。實行工程質量責任標牌,公示相關參建單位和負責人,接受社會監督。貫徹落實綠色建筑行動方案,積極執行綠色建筑標準,按照節能省地環保要求,推廣新技術、新工藝、新材料和新設備。有關住房質量、建筑節能和使用功能等方面的要求,應在建設合同中予以明確。工程建設必須依法依規,公開招標,陽光操作。

四、加強組織領導

(一)成立機構,高位推動。為進一步加大我市城市舊城(棚戶區)改造力度,市委市政府決定成立市舊城改造工作領導小組、市推進舊城改造工作指揮部和市舊城改造維護社會穩定領導小組,市委、市政府主要領導分別擔任組長和總指揮。領導機構下設辦公室,其中舊城改造工作領導小組、市推進舊城改造工作指揮部辦公室合署辦公,辦公室設在市建委(重點辦)。辦公室下設綜合協調、規劃前期、房屋征遷、工程推進、土地運作(資金保障)、信訪維穩等六個工作小組,從各單位抽調精干力量組成。各區進一步提高認識,參照市里做法,成立相應領導機構,統一負責本轄區舊城改造工作推進。各級城市舊城改造領導機構要建立機制、強化調度,保證城市舊城改造工作順利推進。

(二)發動宣傳,營造氛圍。要加強信息公開,提高工作透明度,充分發揮輿論引導作用,準確解讀政策措施, 及時反映工作進展情況,主動公布實施方案、補償標準、安置房源、安置辦法等政策信息。廣泛宣傳棚戶區改造的重要意義,尊重群眾意愿,深入細致做好群眾工作,積極引導棚戶區居民參與改造,使城市舊城改造工作真正得到人民群眾的理解與支持,為推進棚戶區改造營造良好社會氛圍。

(三)分工負責,形成合力。各城區政府、開發區(新區)管委會、市直相關部門要進一步提高認識,繼續加大城市舊城改造力度,依據自身職責,分工負責,密切配合,形成合力,扎實做好棚戶區改造的各項工作,切實做到規劃到位、資金到位、供地到位、政策到位、監管到位、分配補償到位。

市推進舊城改造工作指揮部辦公室負責領導小組和指揮部日常工作,收集、整理需提交領導小組及指揮部研究協調事項,貫徹落實領導小組和指揮部會議相關決定、決議和精神。具體負責制定全市舊城改造工作計劃和下達年度改造任務;負責起草全市舊城改造的有關政策;負責協調辦理全市舊城改造項目的立項、規劃、土地、征遷、建設的審批手續;負責對各區舊城改造工作進行指導、協調和督查考核;負責研究解決全市舊城改造工作中出現的問題;負責協調各成員單位的工作;承辦領導小組及推進指揮部交辦的其他工作。其他市直相關部門要按照各自職能做好相應工作,明確具體工作職責和措施。具體各部門的職責由市舊改指揮部辦公室另行研究制定。

(四)強化督導,嚴格考核。各級政府要將城市舊城改造作為重大民生工程和發展工程來抓,并納入市委、市政府對各城區政府、管委會和相關責任單位的綜合考核評價體系。市政府每年與各城區政府、開發區(新區)管委會和相關責任單位簽訂目標責任書,明確年度目標任務。成立市監察局、市政府督查室牽頭的督查考核工作組,加強對舊城改造工作的監督檢查,全面落實工作任務和各項政策措施,嚴禁企事業單位借棚改政策建設福利性住房。對資金土地不落實、政策措施不到位、建設進度緩慢、質量安全問題突出的城區政府和相關部門主要負責人進行約談,限期進行整改。對在棚戶區改造及安置住房建設、分配和管理過程中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊、失職瀆職的行政機關及其工作人員,要依法依紀追究責任;涉嫌犯罪的,移送司法機關處理。

五、附則

    本《意見》自下發之日起執行,各縣、開發區(新區)舊城(棚戶區)改造工作可參照本《意見》執行。市政府辦公廳《關于進一步規范我市城市棚戶區(低洼危舊房)改造的實施意見》(洪府廳發[2012]112號)同時廢止。

 

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